*por Natalia Felix da Silva – OAB/ES 40.092
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece as regras para os aluguéis de imóveis urbanos. Alguns direitos e riscos, porém, passam despercebidos e podem causar prejuízos.
Um exemplo é a situação do fiador. O Supremo Tribunal Federal entende que o imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para pagar dívida de aluguel, inclusive em locação comercial. Em outras palavras, quem presta fiança pode colocar seu próprio imóvel em risco caso o inquilino deixe de pagar. Se o fiador morrer, as dívidas já existentes não desaparecem: podem ser cobradas do espólio e dos herdeiros, mas somente dentro dos limites da herança.
As benfeitorias também exigem atenção. A lei prevê, em determinadas situações, o direito do inquilino de ser indenizado por melhorias feitas no imóvel. Entretanto, a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça admite que o contrato contenha uma renúncia prévia a essa indenização e ao direito de permanecer no imóvel até receber o valor. Por isso, antes de reformar ou investir uma quantia significativa no imóvel alugado, é fundamental verificar o contrato.
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Outro ponto importante é o despejo por falta de pagamento. Quando a locação não possui garantia, ou quando a garantia deixou de existir, o proprietário pode, preenchidos os requisitos legais, pedir uma liminar para que o imóvel seja desocupado em 15 dias. A lei exige, entre outras condições, caução equivalente a três meses de aluguel.
Existe ainda o direito de preferência. Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino pode ter preferência para comprá-lo, desde que respeite as condições e os prazos previstos em lei. Em situações envolvendo fração ideal ou parte de um imóvel maior, há regras específicas. Além disso, para buscar a adjudicação do imóvel vendido a terceiro, o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, pelo menos 30 dias antes da venda, além do cumprimento dos demais requisitos legais. Sem isso, em determinadas situações, poderá restar ao inquilino a busca de perdas e danos.
A Lei do Inquilinato, portanto, vai muito além do pagamento do aluguel. Antes de assinar um contrato, fazer uma reforma, prestar fiança ou enfrentar uma venda ou um despejo, conhecer as regras aplicáveis pode evitar prejuízos e proteger direitos.
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Natalia Felix da Silva – OAB/ES 40.092
Advogada. Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Direito Processual do Trabalho. Mestranda em Direito pela FUNIBER. @nataliaffelix
