Due diligence imobiliária: cuidados jurídicos antes da aquisição de um imóvel

*por Ana Elise Azevedo Brandão – OAB/ES 36.800

A aquisição de um imóvel envolve valores expressivos e, por isso, exige cuidados que vão além da análise do preço, da localização ou das condições de pagamento. Antes de concluir o negócio, é recomendável realizar uma análise jurídica prévia, conhecida como due diligence imobiliária.

Esse procedimento busca identificar riscos relacionados ao próprio imóvel, ao vendedor e à operação pretendida.

Um dos principais documentos dessa etapa é a matrícula atualizada, que permite verificar quem é o proprietário, a existência de penhoras, hipotecas, indisponibilidades, usufrutos ou outros registros/averbações que possam interferir na negociação.

Quando o imóvel ainda não possui matrícula própria aberta, a análise deve alcançar outros documentos capazes de demonstrar a origem da posse ou da propriedade, a cadeia de transmissões, a situação da edificação e a forma como o bem se encontra inserido no registro existente. Essa verificação permite compreender a extensão de eventual irregularidade e avaliar se há possibilidade de regularização, bem como quais providências poderão ser necessárias para viabilizá-la.

Também é importante confrontar as informações constantes dos documentos e registros com a realidade do imóvel e com os cadastros públicos.

Perante a Prefeitura, podem ser verificadas informações cadastrais e fiscais, a regularidade da edificação, a área cadastrada e aspectos relacionados ao uso do solo. Conforme a localização e as características do bem, também pode ser necessária consulta perante a União a fim de verificar se o imóvel está situado em terreno de marinha.

Essa análise também permite identificar construções, ampliações ou outras situações não regularizadas, além de encargos que podem impactar a aquisição. Conforme o caso, além do ITBI e do IPTU, podem existir obrigações perante a União, como foro, taxa de ocupação e laudêmio, este último relacionado à transferência onerosa de determinados imóveis submetidos ao regime da SPU.

A situação do vendedor também merece atenção. A existência de ações judiciais, execuções ou outras situações patrimoniais pode exigir cautelas adicionais para avaliar a segurança da aquisição.

Além disso, o contrato deve estabelecer com clareza o preço, a forma de pagamento, a entrega da posse, a responsabilidade por débitos, as condições para escritura e as consequências do eventual descumprimento das obrigações assumidas.

Por fim, é importante lembrar que a assinatura do contrato e o pagamento do preço não bastam, por si sós, para transferir a propriedade. Em regra, a aquisição somente se completa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

A due diligence imobiliária, portanto, é uma medida preventiva que permite identificar riscos antes da compra e proporciona maior segurança à decisão de adquirir o imóvel. Antes de concluir a negociação ou assumir obrigações contratuais, a orientação de um advogado com atuação em Direito Imobiliário pode ser fundamental para avaliar as particularidades do negócio e prevenir problemas futuros.