Coluna Entenda Direito: Escritura feita, imóvel registrado? Saiba a diferença que pode custar seu patrimônio

*por Tháylle Rovetta Pereira, OAB/ES 36.135

Uma das maiores dúvidas de quem compra um imóvel é: a assinatura da escritura já me torna dono? A resposta é não. A escritura é essencial, mas não transfere, por si só, a propriedade legal do bem — ela apenas formaliza o acordo entre as partes.

Para entender isso, é fundamental distinguir posse de propriedade. A posse é o uso direto do imóvel — morar, reformar, pagar contas — mesmo sem reconhecimento legal. Já a propriedade é direito formal, garantido apenas com registro em cartório, conforme exige a legislação brasileira.

No Brasil, a transferência de imóveis ocorre em etapas. Primeiro, as partes firmam um contrato particular, que gera obrigações, mas não transfere a titularidade. Depois, fazem a escritura pública, com força legal e detalhamento do negócio. Mesmo assim, esse documento ainda não torna o comprador o proprietário perante o Estado.

A propriedade só se consolida com o registro da escritura na matrícula do imóvel, que funciona como a “certidão de nascimento” do bem. Ela reúne dados como localização, histórico, gravames e dívidas. Apenas quando o nome do comprador está nesse documento é que ele é, de fato, reconhecido como proprietário legal.

Esse registro não é automático nem simples. Exige atenção e documentos como certidões negativas e comprovantes de quitação. Se o imóvel não tiver matrícula, pode ser necessário regularizá-lo por usucapião. Com matrícula, a regularização pode ocorrer via ITBI, adjudicação ou outro meio legal.

Sem o registro, o comprador corre riscos: dificuldade para financiamentos, inventários ou negócios. O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono ou vendido a terceiros. Sem registro, não há proteção legal. O registro garante publicidade, segurança jurídica e impede disputas com base em contratos não formalizados.

Também é exigido por instituições financeiras e órgãos públicos para crédito, benefícios e regularizações, valorizando o imóvel e assegurando a titularidade.

Conforme o artigo 1.245 do Código Civil e entendimento do STJ, a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Imóveis. Escritura pública, somente, não basta — sem o registro, o imóvel continua, legalmente, no nome do vendedor. Em resumo, dono é quem registra. Para garantir segurança e evitar prejuízos futuros, é essencial consultar um advogado de confiança antes de ir ao cartório. Com orientação adequada, seu patrimônio estará legalmente protegido e seguro.