Coluna Entenda Direito – Multa compensatória em caso de término contratual antecipado pelo inquilino: como funciona?

*por Ana Elise Azevedo Brandão – OAB/ES 36.800

Todas as questões relacionadas à locação de imóveis, seja de uso residencial ou comercial, são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991).

Ela prevê direitos e deveres do locador e do locatário (inquilino), e regras básicas que direcionam a locação e o contrato pactuado, seja ele escrito ou verbal.

Dito isso, em regra o locador não pode reaver o imóvel alugado durante a vigência contratual, mas o inquilino pode devolvê-lo mediante pagamento da multa pactuada, de forma proporcional, ou o valor estipulado judicialmente.

Nesse sentido, a multa rescisória, ou compensatória, do contrato de aluguel é uma forma de compensar o locador pelos danos causados por consequência do término antecipado do contrato, desde que esteja em conformidade com a lei. 

É de extrema importância esclarecer que essa multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Ou seja, quanto menor o tempo para o término do prazo previsto em contrato, menor será a multa devida pelo inquilino. 

O cálculo da multa compensatória é feito considerando o valor integral da multa prevista em contrato, o prazo contratual e o período restante para o fim do prazo previsto.

A título exemplificativo, em um contrato com prazo de 12 (doze) meses, e previsão contratual de multa integral equivalente a 03 (três) meses de aluguel, na hipótese de restar apenas 03 (três) meses para o fim desse prazo, e o valor do aluguel ser de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), o valor da multa proporcional devida seria de R$ 1.125,00 (mil, cento e vinte e cinco reais).

Isso porque, para chegar no valor da multa a ser paga, divide-se o valor da multa prevista pelo prazo contratual, em meses, e multiplica-se esse resultado pelo tempo restante para o fim desse prazo.

Exemplo:

Valor do aluguel: R$ 1.500,00

Multa integral prevista: 3 meses de aluguel (R$ 4.500,00)

Prazo contratual: 12 meses

Tempo restante: 3 meses

Multa Proporcional: (4.500/12) * 3 = R$ 1.125,00 reais

Por outro lado, a Lei do Inquilinato traz uma exceção que isenta o inquilino do pagamento dessa quantia, quando a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato. Devendo, nessa hipótese, o inquilino notificar, por escrito, o locador no prazo mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência.

Lembre-se, a elaboração adequada de um contrato evita problemas e facilita soluções.